Bế tắc khi kê biên nhà Thi hành án dân sự trên đất của người khác

Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự (THADS), nếu người phải thi hành án có tài sản là ngôi nhà xây trên đất của người khác thì vẫn được quyền kê biên, bán đấu giá để thu nợ. Quy định như vậy nhưng thực tế những vụ việc tương tự thường đi vào bế tắc.

Nhà của con nhưng đất của cha
Anh Nguyễn Xuân Nam là người phải thi hành án (THA) trong một bản án đã có hiệu lực của TAND TP.Hà Nội. Theo đó anh Nam phải trả cho anh Lê Tiến Dũng số tiền hơn 1,1 tỷ đồng. Quá trình xác minh THA cho thấy, ngoài tài sản là ngôi nhà 3 tầng, anh Nam hầu như không có tài sản gì có giá trị khác. Do anh Nam không tự nguyện THA nên cơ quan THA buộc phải kê biên ngôi nhà nói trên.

Tuy nhiên, ngôi nhà anh Nam đang ở lại xây dựng trên đất của cha anh là ông Nguyễn Xuân Phương. Trước đây, khi anh Nam lấy vợ, ông Phương đã cắt một phần đất hương hỏa để chia cho cậu con trai ra ở riêng. Tuy nhiên, việc cho là nói miệng, thực tế đến nay quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất này vẫn mang tên ông Phương. Anh Nam không có bất cứ giấy tờ gì chứng minh ông Phương đã cho anh mảnh đất này. 

Vào thời điểm anh Nam bị THA, ông Phương cũng chối phăng việc mình cho đất con trai mà chỉ nói là “cho mượn”. Ông cũng không đồng ý để cơ quan THA kê biên cả quyền sử dụng đất của mình. Do đó, cơ quan THA chỉ kê biên được ngôi nhà của anh Nam nằm trên phần đất của ông Phương.

Kê biên nhà nhưng có đến mấy lần mở phiên đấu giá rồi hạ giá, nhà vẫn không bán được vì không ai muốn mua ngôi nhà không gắn với đất. Đơn giản, mọi người đều lo ngại nếu “một ngày đẹp trời” ông Phương đòi đất thì ngôi nhà chỉ còn là đống gạch vô giá trị. Vụ án dậm chân tại chỗ.

Kê biên cũng “bán chẳng ai mua”
Tương tự như vụ việc của anh Nam, nhiều vụ khác người phải THA có tài sản là quyền sử dụng đất nhưng lại đem cho mượn làm nhà ở, công trình xây dựng, làm nơi sản xuất, kinh doanh... thì việc THA cũng nan giải không kém.

Cục trưởng Cục THADS Long An Nguyễn Văn Gấu cho biết: “Trong nhiều trường hợp, người phải THA chỉ có tài sản duy nhất là ngôi nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng nằm trên đất mượn. Cơ quan THA đã tiến hành kê biên ngôi nhà để đảm bảo THA nhưng hầu như không thể thụ lý tiếp được. Trong khi đó, Luật Nhà ở không cấm chủ sở hữu nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu tham gia các giao dịch. Khi các giao dịch này được thực hiện, phát sinh tranh chấp, sau đó có quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền, đến giai đoạn THA thì cũng bế tắc tương tự”.

Vấn đề này, Cục trưởng Cục THADS Bình Định Hồ Quang Vinh nhấn mạnh thêm: “Thực tế quy định nêu trên không thực hiện được, hầu hết người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên quyền sử dụng đất, chấp hành viên đã tổ chức kê biên ngôi nhà, nhưng bán đấu giá không có người mua.”

Liên quan đến vấn đề này, nhiều cơ quan THA cũng phản ánh, họ gặp rất nhiều khó khăn đối với các trường hợp chủ sở hữu nhà là người phải thi hành án đã tiến hành bán ngôi nhà đó (vì Luật Nhà ở không cấm), hợp đồng bán nhà đã được công chứng tại Phòng Công chứng nhưng người mua chưa làm thủ tục sang tên đối với ngôi nhà đó.

Theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho người mua (vì chưa đăng ký), nhưng nếu theo Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở thì ngôi nhà đã được chuyển quyền sở hữu cho người mua. Trường hợp này, cơ quan THADS xử lý ngôi nhà trên để thi hành án gặp phải sự phản ứng gay gắt của đương sự.

Rà soát các quy định liên quan tới công tác THA như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở... nhằm tạo cơ sở pháp lý thống nhất, đồng bộ tăng cường hiệu quả công tác THA là mong muốn của nhiều cơ quan THADS. Đồng thời, việc sửa đổi Luật THADS liên quan đến những quy định về kê biên nhà ở cũng phải đảm bảo tính khả thi, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên trong THA cũng như tránh lãng phí thời gian, công sức của chấp hành viên.

Trường hợp cần sự hỗ trợ của Công ty Luật TNHH YouMe, quý khách vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH YouMe
Địa chỉ: Tòa nhà Phương Đông, số 33 Giang Văn Minh, Ba Đình, Hà Nội
Hotline: 0243 7349234/ 0966770000
Email: info@youmevietnam.com.