Tính chất pháp lý của hợp đồng vay vốn tại Dự án Bất động sản

Công ty Luật TNHH YouMe - trả lời:
Căn cứ khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/06/2010, về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Chủ đầu tư Dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo 05 (năm) hình thức:
Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;
Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;
Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia theo quy định tại Nghị định;
Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia theo quy định tại Nghị định;
Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, nếu Chủ đầu tư Dự án phát triển khu nhà ở huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị theo hình thức khác ngoài 05 hình thức nêu trên là vi phạm pháp luật về nhà ở.
Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý quy định về Hợp đồng vay tài sản tại Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các n, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định” (Điều 471). Nếu áp dụng quy định này, Chủ đầu tư Dự án có thể vay vốn để phục vụ  hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp (mà không phải để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của Dự án). Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nhà nên xem xét kỹ mục đích vay vốn, điều khoản về quyền, nghĩa vụ của bên cho vay, các biện pháp đảm bảo... được thể hiện trong Hợp đồng vay vốn mẫu do Chủ đầu tư Dự án đưa ra.